福州新房装修

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福州新房装修

7:四季度楼市的预测

8:四季度南京买房建议

9:买房十大误区

正文:

一:来时的路—政策回顾

房地产短期看政策,我们来看看南京最近一些政策回顾

1:

上半年,人才购房政策和无房家庭购房政策已经纷纷收紧,而6月28日,又出新规,外地高学历和高职称人员不落户直接开购房证明的通道被堵死。

同时购房证明造假者,两年之内禁止申请人和家庭成员申请人才证明,一年内禁止申请其他类购房证明。

点评:

人才和无房购房政策之前已经分别打了补丁,后面对造假者的处罚更趋于严厉,甚至到了连累家zu的程度。

购房政策的进一步收紧,意图是堵住了部分外地c房客来南京c房,还能享受优先条件。

购房资格的收紧,要一分为二的看,一方面抑制了部分热钱火速涌入南京,在短时间推高房价,形成对刚丝事实上的财富掠夺,抑制tz需求,保护刚丝。

但同时合理的房价也增加了南京的城市竞争力,保持了房地产的健康平稳发展,对南京真正需要引进的人才吸引力明显增强。

贯彻房住不炒,对南京房产市场持续调控的手段,构成短期利空。

2:

房贷利率上调和部分银行二手房停贷。

五月初首套房利率5.45,二套5.7,虽然lpr维持不变,但到9月份,多家银行首套房贷利率已经全面破六,高的达到6.25(lpr+160基点),二套房利率更高,买房成本已经提高。并有多家银行表示额度紧张,部分银行二手房甚至停贷。

点评:

由于存在针对银行的“两道红线”,所谓的二手房停贷,只是地方zf和银行在房贷额度紧张的情况下,为了保新房房贷的措施,因为新房可以贡献gdp和土地c政,而二手房只是实现财富的转移,和少量的税收。

我们知道,货币是水,资产是船,水涨船高,水落船低。

下半年银行房贷利率的提高,特别是银行房贷额度的紧缺和银行放款周期的拉长,二手房卖房和置换更难了。

在新房市场上,对热盘开发商来说,为了尽快的回收资金加快流转,在保证大部分去化的前提下,尽量提高首付,对刚需购房者不友好。

zf未雨绸缪,通过调控二手房房贷政策,使得买卖双方交易周期变长,难度增大,交易量降低,从而影响价格,缩小新房和二手房的差价,zc对二手市场影响较大。

同时,二手交易的停滞,也导致刚改换房受阻,传导到新房市场,影响了新房的成交。

北哥之前一直建议回避老破小,其实是和银行在对二手贷款将房龄做为重要的考量因素也有一定关系,比如部分银行提高了二手房贷条件,只接受房龄20年之内的房产,而没有金融属性的房产就只有居住功能。

停贷不代表不放贷,后面有了额度之后还会恢复,是zf为了贯彻房住不炒的措施,目的是拉长二手交易周期,冷却交易活跃度,让部分房源流入租赁市场,从而稳定房价,更好的保护刚需进入,劝退投资需求。

以上这些精准调控手段的推出,目前看杀伤力较大,市场下行,延迟了祭出杀手锏的时间(比如二手房指导价和增值税二改五),一个已经自宫的市场,暂时延缓了激烈调控。

3:降准影响

中国人民银行决定从7月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,释放长期资金约一万亿。

点评:

因为国外放水,除了造成国外房产暴涨的同时,也造成原材料涨价,所以降准的目的不是房产,是为了对国内实体经济特别是中小微企业进行支持的。

对于降准降息这种事情,炒股的说股涨,买房的说房涨,炒币的说币涨,炒大蒜说蒜涨,持仓主导心态,屁股决定脑袋,利益决定一切。

北哥本人持有房产,心理所以难免也会受到一定影响,但客观的讲,虽然是全面降准,流通中的货币多了,钱就更不值钱了,但从这近三个月的时间来看,对房地产市场几乎没形成利好影响。

因为去年底央行已经给商业银行划定了“两道红线”, 开发贷和按揭贷比例已经被限定,仅仅因为分母增大了,绝对金额略有增加,并没有大的增量资金流入房产市场。

回顾当时朋友圈里的做房产的朋友们发出的利好宣传,哈哈,好像又是一波割韭菜的烟雾弹而已

4:

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8月25日,南京发布第二批集中供地公告提出,“限房价、定品质、竞地价”

点评:

Zf让利,土地溢价率调低到百分之十五,江心洲,江核,桥林,等区域毛坯限价稳步提高,开发商受益,利润空间扩大。提出了定品质和拿地六个月之内不能上市等措施,房价虽然还是微涨,但买房人买房质量也有所提高,有望打破“限价新房”买完房就w权的怪现象。

11块地不允许联合开发,分布在江心洲,江核,燕子矶,鼓楼滨江,仙林等地区,也是为了这些重点地区的质量保驾护航,“这”已部分指明了我们买房方向。

二:当下的市场-降温和降价

1:看一下截止三季度,南京新房和二手房的成交数据

从上半年新房、二手房成交情况来看,2021年前三季度新房成交达到1027万方,8.7371万套,相比较于去年同期成交套数上涨2.7万套,成交面积上涨46%。

在二手房成交量方面,去年全年才成交8.3万套,而2021年上半年成交量已近7万套,同比上涨36%,截止9月底成交9.5万套,虽然第三季度受到疫情影响才成交2.6万套,环比二季度下滑34.4%,同比也下降36.4%,成交有所放缓,但全年二手房成交远超去年也是肉眼可见的。

但值得玩味的是,库存却在增加,新房库存达到6.3万套,在历史高位,二手房挂牌量接近12万套,位居长三角第一,全国第四。

说明南京市场相对于其他城市销售数据并不差,还是很稳的,但因新房供应量充足,这也是制约南京房产上涨的主要因素。

同时,南京房东已经自己指导自己降价,受到市场下滑的影响,二手房指导价暂时搁浅。

2:具体的市场表现

(1):热盘降温

从宁小通开通后后,看第三批集中供应的部分报名情况,结合之前报名数据可以看出,整体中签率在大幅提高,潮水在退去,其中以江北核心区降温比较明显,出现了“来了就是江核人”百分之百中签率的个别楼盘。

河西和南部新城受到影响较小,高端改善需求较为稳定扎实,重视质量和服务的口碑开发商比如rh,基本没受到影响。

(2):远郊降价

今年的冬天,比往年来得更早一些,国庆期间,出现了个别远郊楼盘最低8折,还有一成首付,一口价特惠房优惠35万,工抵房等等各种纷繁地促销,降价比往年更迅猛,时间更早,降价打折区域目前多分布在江北和江宁的部分远郊板块。

三:真实的价值

那么问题来了,南京房子还能买吗?

这是最近老铁们经常问得问题,我们来看一下真实的情况

南京本轮行情踏空,造成横向对比下的相对优势!

在本轮行情启动之前,很多人猜测会像2016年一样,行情会从一线城市轮到到南京等强二线城市,但猜对了开头没猜对结尾,随着深圳的启动,长三角的上海,杭州,合肥纷纷亮剑证实了自己的一方霸主地位。

江苏各地方诸侯,看南哥老谋深算,不露声色,已然沉不住气,苏北的徐老大,盐大佬,淮哥,通仔,赤膊上阵,执意为苏北代言,连迁哥下面的小弟阳仔(沭阳),一个小县城房价竟然也全面超万元,一起用瞠目结舌的涨幅来证明我大苏的实力!

三四线的徽弟小马一直抱紧南哥,今年又乘上宁马城际开工的春风,也轻松地蹿升到全国涨幅榜前列,房产砖家们“买房只能买一二线城市”的鹦鹉学舌人云亦云的观点,又被狠抽了一耳光!

唯一的南哥和唯二的苏哥缺席本轮行情,而苏哥毕竟在2018年曾经单独闪耀过,本轮最失意的城市桂冠非南哥莫属啦,房价被杭州拉开距离,被合肥追赶,甚至苏北卖房置换到南京也呈现出从未有过的优越性,横向对比下,房价相对合理是现实。

南京和多年来的参照城市杭州来对比一下,两个城市各有千秋,南京在科技文卫政治军事和基础建设方面领先,杭州在经济,特别是新经济方面领先。之前的十年中,两个城市的房价各领风骚四五年,2011-2014年,杭州房价出现下跌萎靡不振,而南京则位列四小龙明显占优,从2016年杭州G20峰会召开之后,杭州开始觉醒,后来发展到一骑绝尘,而南京从2018年之后一直处于微涨状态,时至今日,杭州明显领先南京不止一个身位。

目前是南京基础更扎实,杭州更有活力,如仅从新增人口来说,杭州是超过南京的。杭州gdp总量领先南京,但看人均gdp,2020年南京是15.91万元,杭州市13.49万元,南京领先杭州2.42万元。总体来说,两城市尚不分伯仲,各有千秋。

但杭州从G20开始,房价涨幅最近几年远超南京,南京河西尚且6-7万,杭州钱江新城和奥体已10万+啦。

有人说南京苏宁 ,宏图三胞 ,雨润这些大企业都不行了,但也要看到中国(南京)软件谷是中国第一软件产业基地,综合实力列全国前三,汇聚中兴,华为等多家知名软件企业,另外,全球最大的芯片代工企业台积电也落户在南京。

说句不厚道的话,花无百日红,各领风骚没几年,M老板最近不也失声了吗?互联网行业的垄断也成了zf重点打击的对象。

曾记得2010年温州炒房资金曾经把杭州房价推到全国的巅峰,但在“新国十条”的调控下,成交量下跌,随之而来的四年中,杭州迎来了跌跌不休的长夜,距最高点跌去百分之三十。

值得注意的是,过去几年,全国热钱加速流向杭州,从草房之都深圳胜利大逃亡的一批职业草家,也在杭州把他们的“搞钱”事业发展的如火如荼,风生水起。

我们这个社会,有能力的人,一番全国轮动骚操作之后,赚得盆满钵满,但跟风的通常没这么好命。能力圈这个东西,你自己要有自知之明,认知和天赋是否具备,(像我这样,承认自己不是最聪明的人要有多大的勇气呀!)我们这些善良淳朴宅心仁厚的人,在房住不炒的大背景下,最好默守陈规,安分守己,追求稳定,不够格去做镰刀,但也不能去做韭菜。

未来五年,存在众多不可预知的变化,你更看好谁?是南京还是杭州呢?

北哥在之前的帖子里曾经提到,南京是买房人的福地,过去十年中,在任何一年买入南京房产,现在看都是稳赚不赔的,南京一直是保持上涨态势,没有辜负买房人,全国范围内,即使是一线城市也有涨跌周期,曾经的“四小龙”中唯独南京是单边上涨行情。

可以说和南哥杰出的操盘能力密不可分的,每次调控zc的出台时间点都把握的相当好,松弛有度,有前瞻性,所谓福兮祸所依祸兮福所倚,没有暴涨就没有暴跌,这也就是南京楼市之所以能稳健增长的保证。

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我们再用一下排除法,在全国来说,长三角和珠三角经济较发达的,而在长三角里有价值的,上海,杭州,南京,苏州,合肥,就这几个城市排在前面,其中调控较严门槛较高的是上海和杭州,杭州8月5日出台新政,非本市户籍,需要4年社保;本市户籍落户满5年可正常购买,不满5年需要2年社保。10月9日又调高门槛,停止大专生按照“人才引进”落户杭州。合肥本轮已经涨幅较大,需要盘整。

剩下可选的能选的也就是南哥和苏哥莫属了。

四:各个板块最新变化

1:雨花-黑马

依托中国第一软件产业基地,紧邻河西的得天独厚的优势,软件谷30万软件人才加上河西金融高收入人群的强大购买力支撑,是雨花楼市稳定向好的基础因素。

熟悉苏北哥的老铁都知道,我是最早推荐买房人关注这一区域的人,是个实实在在的“雨花托”,从2019年底世茂璀璨睿湾第一次开盘很多人看衰时,就旗帜鲜明看好这一区域,当时是三成首付,随便买不摇号。

后来,仁恒城市星光,都会澜岸,今年的彰泰观南府,也曾多次发帖分析并推荐。

现在我们回头看看,相比较华发美的云筑(G33)毛坯限价3.85万,仁恒城市星光还贵吗?相比较区域门槛到3.5万,都会澜岸性价比可以吧?看看华润G39四万的价格,彰泰靠近高架就不能买吗?

(1):雨花核心区

核心区?现在冠名比较随意,如河西南岸,中央科创生活区,这种还有点新意,充满诱惑,而江宁核心区,雨花核心区,等等的纯模仿江北核心区的,就显得稍逊风骚,照龙画虎,有些呆板了。

区域交通有地铁S3,机场二通道,教育有中华中学雨花分校,医疗还有江苏妇幼保健院,集高端商办,商业地标、五星级酒店、公园、文化艺术中心、高品质住宅为一体,未来将会成为的真正的雨花核心区域。

不多说,板块处于刚启动,潜力较大,上车正当时。由于目前缺货,贾西地铁站附近,华润中心(综合体G39),金基嘉玥(G06),华发美的云筑(G33),等等项目自住或改善都可以关注,另外预算略少的老铁可以关注南侧性价比较高的中海南山印项目。

虽上述楼盘放风价格含包4.5左右,这个价格已经在赶超仁恒城市星光了,但在华润综合体开业,随着这一波新盘上市之后,这一区域的应还有进一步成长的空间。

(2):人居森林

紧邻河西南,毛坯限价3.3万,有开通的S3地铁天宝站(不是规划),一站就到达河西南高庙路站,并有规划的6块的教育用地,预留了80多亩的商业用地,上市加装修包预计不超4万,一河之隔6.3万,这个竞争力还有谁?越秀G40和铂悦江南(华侨城G41)预计下半年上市,自住和改善都可以关注。

划重点,人居森林是真正和河西南无缝链接的,后期可以和河西南共享强大的商业配套,而且没有安置房的困扰,这是区域内的两块首开地块,目前河西溢出和雨花改善的朋友对这一区域较为关注。

(3):中央科创生活区

圣戈班G34地块毛坯限价3.1万,我也提前说过几次,现在变为现实了,只是没想到的是新沂阳光拿地,又交给了金基开发,以金基的产品品质和号召力,这次同时进军雨花核心区和河西南岸,显示了kfs对雨花板块的看好,这又给板块发了一个小红包,金基雅玥(G34)预计后期上市价格含精装包3.5-3.6万左右,自住或投资都可以关注。

区域内地铁7号线23年底开通,另外,值得注意的是,岱山东路北延线,跨秦淮新河大桥明年上半年将通车,河西南岸和河西南的通行时间大大缩短。

这个区域,还有一个“老资格”,电建洺悦华府,多年媳妇熬成婆,价格优势比较明显,但剩余房源今年暂不上市加推。

(4):岱山

在售楼盘绿城云栖玫瑰园一直卖得不温不火,想说爱你不容易!现在有了一个新邻居,万科雨悦光年(G36),毛坯限价3万,预计后面加装修包在3.4万左右,926二次集中出让,岱山G77地块经过19轮竞价触底摇号,被首开拿下,而毛坯限价又一次提高到3.12万,涨了1200元,看出zf和kfs信心比较足。

和中央科创生活区相同的是福州新房装修,附近都有保障房,不同的是距离河西距离稍远一点,但随着万科和首开的火力增援,板块接受度和热度都有望得到提升。

(5):赛虹桥

1:上铁淮风晓月

具体情况可以参考我这个帖子:

已经首开上市,含装修包预计3.5万左右,随着上铁的进驻,宁芜铁路搬迁的逐步落实,加上区域又缺新房,参考之前附近的花语江南,附近地缘客户较多,去化也没啥问题,缺点是靠凤台高架,靠宁芜,周边目前界面还不是很完美,但宁芜只是时间问题,自住改善的朋友可以留意项目进展。

2:仁恒城市星光,位于小行,买不了河西的,买这个盘就没啥悬念了,不多评论,就两个字,“买他”,具体分析可以查看我去年的帖子。

(6):板桥

没啥说得,跟上面几个大哥混的小弟,价格低,刚需可买,随着宁马城际的开通未来便捷度将有提升。

926二次土拍,雨花城南又成了最大的赢家,在全市仅有的11幅触顶摇号地块中,就独占三幅。

买雨花的逻辑很简单,核心在于位置上的紧邻河西,靠近软件谷,十分钟车程通达河西,是其有得天独厚的位置优势。和江北核心区不同的是,这里和河西不隔长江,不跨天险,位于江南,有它特有的优势,大量河西和软件谷高收入人群购买力做保证,只有河西接近一半的价格富有吸引力,再随着政府各项规划的落地,随着金基,万科,中海,华侨城等等知名开发商的入驻,做为主城供地的流量担当,雨花的未来值得我们重点期待。

2:河西-yyds

(1):新房供应量锐减

今年以来,最明显的变化是,新房上市量明显减少,目前河西南和河西中在售楼盘掰着手指头都能查过来,就那么几家,随着葛洲坝中国府和万科翡翠滨江的收官,河西南仅有金茂府二期和深业龙湾上府即将上市销售,河西中有颐和源璟,海玥花园,河西北有长江华府,高力璟华府即将上市,而且基本都是,起步面积大和总价高,首付八成为主,上市节奏较慢,上市套数少,处于挤牙膏状态。

另外河西南还有两个年底或者明年初有可能上市的纯新盘,河西南G25,香港嘉华G72

看看住宅土地供应量:从全市的总的住宅用地供应量上来看,从2018年到2021年以来都处于一个逐年攀升的状态,仅仅2021年上半年住宅性质卖地收入已经达到1183亿的新高。

但如从河西土地供应量来看,在上半年的土拍中,河西一共才有两块地,其中河西南仅有G25一块地出让,这是一个面积较小的迷你地块,比深业龙湾上府和颐和铂湾的面积都要小,还不处于区域核心位置,是个边角料。另一块G26位于江心洲。

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而第二批集中供地中,除了江心洲两幅地块以外,河西其他区域供地仍然处于挂零状态。

10月24日,从公布的第三批集中供地信息上,看出河西南有5幅住宅用地即将出让,算是为河西南注入了新鲜的血液。

但我们最近发布的河西新城官网发布的《河西新城开发建设十四五规划》,看到未来四年河西住宅用地相对来说还比较稀缺状态。

由于新房和二手房仍然存在倒挂,虽然目前供应量的短缺,一部分买房人分流到南部新城,另外一部分买房人还在等待新房上市。

具体河西南买房建议,可以参考我这个帖子:

(2):

江心洲地位进一步稳固

一次集中供地的G26毛坯限价4.078万,到二次集中供地两块地G71和G72毛坯限价提升到了4.285万,地价涨,随着岛上学校和商业等配套设施的逐渐完备,再伴随河西整体供地的锐减,而江心洲供地占比增加,对优选河西的中高端自住改善客户来说,江心洲江景宜居的优势令其会有更突出的表现。

目前江心洲在售有璞境和仁恒江湾世纪,都有加推计划,新盘江心印四季度也会上市。

(3):

最近,河西南迎来了,河西金茂府,正荣滨江紫阙,绿地海珀滨江,等一批豪宅的陆续交付,这一批新交付的楼盘品质高于之前的“星八客”,未来这批二手房解开限售时,二手房价格天花板预计会再次提升。

(4):

河西南,南京国际医院建设中,金地广场商业预计年底开业,全国互联网企业前二十强中有13家都已经落户在河西,其中包含河西南的,阿里巴巴江苏总部,58集团华东总部,小米科技华东总部等,仅阿里巴巴江苏总部就可容纳3万人办公,河西做为南京重要金融中心和总部经济集聚地,互联网产业中心的地位在未来想当长的一段时间内都无法改变。

(5):

地铁建设方面,除已经运营的S3地铁和有轨电车以外,2号线西延线年底开通,7号线和9号线正在施工中。

(6):

除了整齐的城市界面以外,河西汇聚教育资源有,南师附中新城教育集团,南师附中邺城教育集团,南外河西教育集团,中华中学教育集团,致远外国语教育集团等积极为板块赋能。

(7):

河西南目前新房毛坯限价4.44万,加装修包大约在5万,而对标杭州钱江新城二期限价6.75万,仍然有一定差距。

(8):

新盘销售数据显示,在刚刚第二批集中供应的八个热盘中,河西中颐和源璟以1721人,名列报名人数第一和中签率最低,超过了江北核心区和新玄武的几个楼盘,而且是在总价高于上述楼盘的基础上,这再次证明高购买力人群对河西的一致性看好。

(9):

最新的926土拍情况,在11幅地块终止出让的环境下,江心洲两块地G71和G72却双双触顶达到最高限价,G71有6家房企参与摇号,G72有14家房企参与摇号福州新房装修,最后分别被奥体建邺和江苏水利拿下,热度不减。

(10):

那么如何看待最近河西二手房成交停滞,价格下调的情况呢?

有老铁说,北哥你别闭着眼吹了,你没看到现在河西二手成交量较小,已经有房主降价出售了。

好,我们来看一下,目前河西南二手房价格集中在5.5-6.5万之间,鱼背海峡城价格较低,鱼腹价格略高,那么我们再看一下河西南新房多少?葛洲坝中国府,融创滨江one,万科翡翠滨江,这些属于明显的层次较高价格较高的新盘不适合拿来比较。

河西南目前毛坯限价4.44万,就拿已经收官的建发珺和府做对比,含装修包5.3万。

有人问二手房会降价到低于新房吗?这个问题,稍微有点常识就能知道,我就不解释了

现在,新房和二手中间大约一万的差额。我们也知道,最终一二手房价格肯定会趋于一致的,那么采取何种方式缩小差额?单纯是二手降价吗?也就一万元的空间而已,可降空间幅度不会很大。

还有一个情况,河西南二手房有面积在100平方以下的房源,而后续新房中除了嘉华以外,大部分面积段都比较大,所以存在二手小面积总价较低。

另外,没有只涨不跌的房产,连续上涨后的回调,并不奇怪,你是否知道很多河西中房产是几千块入手的,河西南是两万多买进的呢?

从250万涨到650万,然后跌到600万,这就是媒体文章里说得大跌吗?

要想河西南二手大放血,除非河西南新房重回2015年,这又可能吗?没有大涨小跌的市场是健康的常态,做为买房人能做的就是把握大势就足够了。

(11):

最后,我们再看,深圳tz客从杭州转战到南京,主要买了哪里? 河西南!做为一群降维打击的“空降兵”,他们对河西南的看法并没有错。河西南的房价不会一蹴而就,金茂府业主说,金茂府会涨到某个达不溜,也对也错,对的是会到的。错的是不全面,除了金茂府,河西南多个楼盘都会到某个达不溜,最关键的是时间长短取决于多个因素,包含限价和二手房指导价。

住宅用地供应的缩减,有zf对河西土地惜售的原因,也是Zf有效的引导高端需求从河西向南部新城移动。江心洲关注度在提升,苏北哥维持之前的看法,长线看好河西发展,买河西的逻辑在未来一段时间不会变化,稀缺资源最保值,河西适合预算较为充足的买房人投资或者改善。

和大多数媒体看空唱跌河西不同,北哥长线看好河西,说句大白话,房价扁平化的南京,一些距离新街口20公里的郊区新城都三四万了,而河西新城才六万真的贵吗?

放眼整个南京,河西和河西南是改善需求的首选,性价比最好的区域,没有之一,如果只有一个名额,钱又够,那么就买河西吧,别无选择!

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